1.1 从中国社会变迁的角度

中国这几十年，一个至重要的任务，就是完成城市化变迁，这是由农业化社会向工业化社会转型的一个重要标志。

说白了，人们要扎堆涌入城市，把中城市变成大城市，把大城市变成大都市。

这些人进来后，是要安家的，是要生小孩子的，这都是房产需求的原始动机。

2000年到2016年，是深圳房价增速至快的阶段，而这个时间段，也是深圳学龄儿童数量增长至快的阶段，超过了300%，在全国排名前列。

在一个城市文明体系中，教育举足轻重，购买学区房，也就成为有能力家长的不二选择。

所以，从这个角度来看，房价持续攀升，是城市化进程的副产品，两者是同频的。

这也是支撑中国房价的宏观动机，这动机什么时候消失，要看城市化进程什么时间结束。

这绝不会是一个短期的事。

1.2 从经济学角度来看

经济学的多数概念都是在真空下的推演，实际应用价值不大，但有一个概念却在现实中有效，那就是：

供求关系。

供求关系很简单，需求量大，货源少，自然奇货可居，价格不菲，这是千古不变的道理。

之前说到城市化进程使得住房需求量激增，那么政府为什么不多划拨些住宅用地呢？

增加了供应量，价格不就自然下降了吗？

那是你想的太简单了，大城市要先有那么多产业，才能支撑那么多的外来人口，而这些产业都是要占用地的。

用地一般分为住宅用地，商业用地和工业用地。

就像一个蛋糕，这块多切些，那块就小些。

作为一个城市管理者，首要任务提拉动GDP，在商业用地和工业用地的投入，是至显而易见的办法。

不仅能直接刺激税收，增加财政收入，还能解决就业，打造城市名片等多种功效。

这种组合效应，会吸引更多的外来人口，供需不平衡被进一步拉大，住宅土地也才能买更好的价。

而且中国还有一个神奇的规定：耕地红线。

全国有18亿亩的耕地红线，而且，北上广深这些大城市都有这个红线，比如上海就是18万公顷的红线。

这个底线是不能碰的，这也是住宅土地紧缺的另一个原因。

所以，通过以上的论证，你应该明白，一二线城市的房价，并不是泡沫，而是一种正常的供求关系。

1.3 从保值角度来看

谈谈货币增发问题。

货币每年增发，已经是个不争的事实，而且从多种迹象来看，2019年还会持续。

简单来讲，货币增发就会导致货币贬值。

但是，你有没有奇幻的发现，这么多年的货币增发，虽然带来了一定的通货膨胀，但是食品、医药等商品价格增长的速度，并没有赶上增发的速度？

也就是说，这些基本还在老百姓接受的范围内。

经济学家许小年，曾说过，国家增发货币，至害怕这些热钱留入食品、药品等民生领域，因为这些领域的恶性通货膨胀，会引起社会动荡的。

所以，怎么办？

那就挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场。

这个坑的另一个名字就叫做：房地产。

所以，国家用这个坑抵御流动性，个人则可以对冲货币贬值，各取所需。

个人投资也就是炒房，也推动了房价的高涨。当然，国家对炒房行为已经采取非常严厉的措施，也是对刚需购房者的保护。

1.4 从房产税角度来看

大众一直认为房产税会影响房价的走势，但还真不见得。

国家一定会对房产税非常慎重，什么时间推出还是个未知数。

因为房产税属于“存量税”，这在我国税收中很少，原因就是征收成本太高。

中国更多的是“流量税”，比如公司利润税，个人所得税，这些税收的逻辑是，你刚刚在外面赚了笔钱，这时你得给国家交点。

而“存量税”呢？则是从你现有的口袋里，硬掏出点钱分给国家，那感觉能一样吗？

凡是这种税，国家都会特别小心，左右权衡。

其次，房产税的征收也存在很多复杂情况。

我说个简单的例子。

深圳梅林一村，一个三居室，房价接近千万，可那原本是福利房，是分给一位国有企业职工的，那人退了休，没啥收入，只靠退休金过活，可这房值这么多钱，让他缴高昂的房产税，合理吗？

类似复杂的情况很多，国家必须要考虑清楚解决方案才好执行。

后，从上海和重庆的试点情况看。

两个城市都没有因为房产税，而导致房价大幅下跌。

而且，两城市的标准是人均40-60平米的减免线，税率0.5%。如果全国推广，应该离这标准也不远，这样下来，首套房基本不用纳税，刚需购房不受影响。

就算是改善住房，也能承受起这了了的税务，或者变相成为租客的负担，所以对房价的影响非常有限。

花了那么多文笔论证房价下跌的可能性不大后，如果你准备在2019年购房，可以给你点建议。

2.1 先上车原则

北京大学徐远教授把中国的经济，比喻成一列奔驰的列车，一个个大中城市就像是一节节的车厢，买房就像是买票上车。

你要做的第1件事是先上车，买不起豪华卧铺票就先买站票，以免被列车抛下。

人们常犯的错误是，想要一步到位，买个面积够大，位置也好的房子。

总是挑来挑去，结果列车走了，他还愣在那里。

正确的做法是，先买个的小房子，随着小房子的增值，再找机会换大的。

这样上了车，跟着列车一起前进了，就不会被抛下。

2.2 稀缺原则

什么是稀缺原则？

是指，不要只考虑价格因素，在自己能承担的范围内，选择稀缺资源的市中心的房子。

买房的过程中，人们经常面临两种选择：

买市中心的小房子？还是买远一点的大房子？

正常情况下，小房子虽然小，但是因为在市中心，价格还会贵一点。

这个时候，你要记住稀缺原则，因为房子的价值，在于附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构等。

这些资源带来便利，房子才值钱。

远郊的房子，面积虽然大一点，但是不便利，价值自然不如中心的房子。

当然如果预算不够买中心的房子，可以选地铁沿线的，交通的快捷可以部分代替城里的各种便利。

选房至重要的是什么？

决定房地产价值的因素，第1是地段，第二是地段，第三还是地段。

——李嘉诚

所以除了位置还是位置，那些位置好的房子，标价虽高，但是升值更快，这是李嘉诚的金句名言，也是小编所观察到的一个真相。

• 少付首付

• 延长贷款期限

• 尽量选择公积金贷款

，要尽量少付首付，多用贷款。

一般来说，购房应该付一个在允许范围内至低的首付。

这样的安排，不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通货膨胀。

如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元可能只相当于今天的50万元，这样就相当于又省了50万元。

第二，不仅要多用贷款，还要将贷款的期限尽量延长。

这样既可以减少首付的支付压力，又可以对抗未来的通胀。总之，是把支付时间延长。

第三，贷款的时候尽量选择公积金贷款，因为公积金贷款利率低，这样可以省很多月供。

按照目前的利率水平，20年期100万元的贷款可以节省1000元左右的月供。

如果你住房公积金账户中还有钱，一定不要忘了取出来使用，不然这个钱只能白白地放在账户里，变成名副其实的“纸面财富”。